Cara menghitung bunga KPR menjadi hal penting yang harus dipahami sebelum kamu memutuskan untuk membeli rumah dengan cara kredit. 

Rumah memang menjadi salah satu impian banyak orang, namun harga yang tinggi sering kali membuat kita mencari alternatif seperti KPR. 

Oleh karena itu, mengetahui panduan menghitung bunga KPR sangat diperlukan agar kamu bisa merencanakan keuangan dengan lebih matang.

Ketika kamu memilih untuk menggunakan KPR, penting untuk memahami berapa cicilan yang harus dibayar setiap bulan. Hal ini sangat dipengaruhi oleh bunga yang dikenakan oleh bank, yang biasanya menggunakan sistem bunga tetap (fixed) atau bunga flat. 

Tenor KPR yang panjang, mulai dari 5 hingga 25 tahun, tentu berpengaruh pada total pembayaran. Oleh karena itu, panduan menghitung bunga KPR baik yang menggunakan sistem fixed atau flat perlu dipahami dengan baik.

Dengan mengetahui cara menghitung bunga KPR, kamu dapat lebih siap dalam merencanakan keuangan dan memilih jenis KPR yang sesuai dengan kemampuanmu.

Jenis Suku Bunga KPR

Sebelum kamu memahami panduan menghitung bunga KPR, penting untuk mengetahui berbagai jenis suku bunga yang digunakan dalam KPR. 

Dengan mengetahui jenis suku bunga, kamu dapat memilih opsi yang paling sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansialmu. Berikut adalah dua jenis suku bunga KPR yang umum di Indonesia:

1. Suku Bunga KPR Fixed

Suku bunga KPR fixed adalah suku bunga yang tetap dan tidak berubah sepanjang periode kredit yang telah disepakati. 

Misalnya, jika suku bunga KPR di awal ditetapkan sebesar 5%, maka selama jangka waktu pinjaman, suku bunga tersebut akan tetap 5%, tanpa perubahan. 

Beberapa bank menawarkan suku bunga fixed selama masa kredit, sementara bank lainnya mungkin hanya memberlakukan suku bunga fixed pada awal kredit dan kemudian beralih ke suku bunga floating setelah periode tertentu. 

Contoh yang umum adalah bunga KPR rumah subsidi yang tetap hingga akhir masa pinjaman.

2. Suku Bunga KPR Floating

Berbeda dengan suku bunga fixed, suku bunga KPR floating atau mengambang dapat berubah-ubah mengikuti fluktuasi suku bunga pasar yang ditentukan oleh Bank Indonesia.

Ketika suku bunga acuan naik, maka suku bunga KPR juga akan meningkat, dan sebaliknya. Biasanya, suku bunga floating ini diterapkan oleh bank-bank konvensional dengan mengacu pada BI rate.

Karena suku bunga ini tidak tetap, maka jumlah cicilan bulanan dapat berbeda dari waktu ke waktu, tergantung pada perubahan suku bunga yang berlaku.

3. Suku Bunga Capped

Selain suku bunga fixed dan floating, bank juga menawarkan suku bunga capped, yang merupakan suku bunga yang mengambang mengikuti perkembangan pasar, namun dengan batasan maksimal yang ditentukan oleh bank. 

Misalnya, jika suku bunga pasar saat ini adalah 7,25%, bank akan menawarkan suku bunga capped sebesar 8,5%. Artinya, meskipun suku bunga pasar naik, bank akan tetap membatasi suku bunga yang berlaku hingga 8,5%. 

Jadi, meskipun pasar mengalami kenaikan atau penurunan, suku bunga KPR kamu tidak akan melebihi batas maksimal yang telah ditetapkan oleh bank.

4. Suku Bunga Gabungan

Suku bunga gabungan mengkombinasikan beberapa jenis suku bunga, yaitu fixed, floating, dan capped. 

Sebagai contoh, jika cicilan KPR diambil selama 10 tahun, bank dapat menawarkan suku bunga fixed sebesar 5% pada 2 tahun pertama, diikuti dengan suku bunga capped sebesar 7,5% pada 2 tahun berikutnya, dan akhirnya beralih ke suku bunga floating hingga akhir masa pinjaman. 

Dengan skema ini, kamu akan membayar suku bunga tetap di tahun pertama, mengikuti suku bunga pasar namun terbatas di tahun kedua, dan akhirnya mengikuti fluktuasi suku bunga pasar setelahnya.

Cara Menghitung Bunga KPR

Untuk memahami cara menghitung bunga KPR, hal pertama yang perlu diperhatikan adalah jenis suku bunga KPR yang dipilih. Berikut ini adalah panduan menghitung bunga KPR berdasarkan jenis suku bunga KPR fixed dan floating:

1. Suku Bunga KPR Fixed

Jika kamu memilih suku bunga KPR fixed, maka rumus untuk menghitung cicilan KPR bulanan adalah sebagai berikut:

Jumlah pokok kredit x bunga per tahun x tenor (dalam tahun) : tenor (dalam bulan)

Contoh simulasi:

Riri membeli rumah di Depok seharga Rp800 juta dan memberikan DP sebesar Rp250 juta. Dengan demikian, ia mengajukan KPR untuk sisa harga rumah, yaitu Rp550 juta. Ia memilih tenor 15 tahun dengan suku bunga fixed 10%.

Perhitungan bunga KPR untuk mengetahui angsuran per bulan adalah sebagai berikut:

550.000.000 x 10% x 15 = Rp 4.583.333,33

180

Jadi, angsuran yang harus dibayarkan Riri setiap bulan adalah Rp 4.583.333,33 selama 15 tahun.

2. Suku Bunga KPR Floating

Berbeda dengan suku bunga fixed, suku bunga KPR floating dapat berubah sesuai dengan fluktuasi suku bunga pasar. 

Meskipun rumusnya sama dengan suku bunga fixed, namun besar suku bunga yang diterapkan akan berubah setiap tahunnya sesuai kondisi pasar. Oleh karena itu, cicilan di tahun pertama bisa berbeda dengan cicilan di tahun terakhir.

Contoh simulasi:

Adi membeli rumah di Yogyakarta seharga Rp500 juta dan membayar DP sebesar Rp100 juta. Ia memilih tenor 5 tahun dengan suku bunga floating yang dimulai 8% di tahun pertama hingga kedua, dan kemudian naik menjadi 11% di tahun ketiga hingga kelima.

Perhitungan bunga KPR adalah sebagai berikut:

Tahun 1-2 = Rp400.000.000 x 8% x 2 = Rp 3.333.333,33

24

Tahun 3-5 = Rp400.000.000 x 11% x 3 = Rp 3.666.666,66

36

Jadi, angsuran yang harus dibayarkan Adi di tahun pertama dan kedua adalah Rp 3.333.333,33, dan di tahun ketiga hingga akhir tenor, angsuran akan menjadi Rp 3.666.666,66.

Perbedaan Suku Bunga KPR Fixed dan Floating

Saat mengajukan KPR melalui bank, biasanya bank akan menawarkan dua pilihan jenis suku bunga: suku bunga KPR fixed dan suku bunga KPR floating. Agar bisa memilih yang paling sesuai dengan kebutuhanmu, berikut adalah perbedaan antara keduanya:

1. Jumlah Bunga per Bulan

Perbedaan pertama antara suku bunga KPR fixed dan floating terletak pada jumlah bunga yang dibayar setiap bulannya. 

Dengan suku bunga fixed, jumlah bunga tetap dan tidak berubah sepanjang masa KPR. Sementara itu, bunga pada KPR floating akan selalu berubah mengikuti kondisi pasar hingga masa pinjaman berakhir.

2. Besaran Bunga Pinjaman

Pada suku bunga KPR fixed, besaran bunga pinjaman tetap dan sudah disepakati di awal. Artinya, jumlah bunga yang dibayar setiap bulan akan selalu sama. 

Sedangkan pada suku bunga floating, bunga pinjaman dapat berubah sesuai dengan fluktuasi suku bunga acuan, seperti BI rate. Jika suku bunga acuan naik, bunga pinjaman juga akan naik, begitu juga sebaliknya.

3. Mekanisme Perhitungan Bunga

Perhitungan bunga pada suku bunga KPR fixed sangat sederhana dan bisa dihitung di awal masa pinjaman. 

Hal ini berbeda dengan suku bunga KPR floating yang perhitungannya lebih kompleks, karena bunga akan disesuaikan secara berkala dengan perubahan suku bunga acuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.

Setelah memahami perbedaan antara kedua jenis suku bunga KPR ini, kamu bisa lebih mudah menentukan pilihan yang tepat. Sebagai tambahan informasi, kamu juga bisa membaca artikel terkait lainnya, seperti syarat-syarat KPR rumah.

Kelebihan dan Kekurangan Suku Bunga KPR Fixed dan Floating

Apakah kamu sudah menentukan jenis bunga pinjaman yang akan digunakan untuk pengajuan KPR? Jika masih ragu, coba perhatikan kelebihan dan kekurangan antara suku bunga KPR fixed dan floating berikut ini:

Kelebihan Suku Bunga KPR Fixed

Beberapa keuntungan menggunakan suku bunga KPR fixed adalah sebagai berikut:

1. Kepastian Angsuran

Dengan suku bunga KPR fixed, besaran bunga pinjaman tetap selama masa pinjaman. Artinya, jumlah angsuran atau cicilan setiap bulan akan konsisten dari awal hingga akhir periode pinjaman. 

Sebagai peminjam, kamu hanya perlu menyiapkan uang untuk angsuran yang jumlahnya tetap setiap bulan tanpa khawatir angsuran naik karena fluktuasi bunga pasar.

2. Tanpa Penalti untuk Pelunasan Dipercepat

Jika memilih bunga KPR fixed, kamu tidak akan dikenakan denda atau penalti jika ingin melunasi pinjaman lebih cepat. Hal ini karena bunga telah dihitung sejak awal, sehingga tidak ada kerugian bagi bank meskipun debitur melakukan pelunasan lebih awal.

3. Keuntungan di Tengah Ketidakpastian Ekonomi

Suku bunga yang tetap akan sangat menguntungkan saat kondisi ekonomi sedang tidak stabil. Apalagi jika suku bunga pasar terus meningkat dan berfluktuasi, bunga KPR tetap tidak akan berubah.

Kekurangan Suku Bunga KPR Fixed

Selain kelebihannya, suku bunga KPR fixed juga memiliki beberapa kekurangan yang perlu kamu ketahui, di antaranya:

1. Angsuran Lebih Tinggi

Walaupun bunga tetap dan tidak akan naik, angsuran bulanan pada umumnya lebih tinggi dibandingkan dengan suku bunga KPR yang berlaku saat ini. Biasanya, bank menetapkan angsuran yang lebih besar dibandingkan dengan suku bunga pasar yang ada.

2. Bunga tidak Menurun

Jika suku bunga perbankan turun karena kebijakan dari Bank Indonesia, peminjam dengan bunga KPR fixed tidak akan merasakan manfaat penurunan tersebut. 

Meskipun bunga pasar turun drastis, angsuran tetap akan sama karena bunga yang diterapkan sudah ditetapkan sejak awal.

3. Potensi Bunga Kredit Lebih Mahal

Apabila suku bunga pasar lebih rendah daripada suku bunga fixed, maka pinjaman dengan bunga fixed bisa dipastikan lebih mahal. Angsuran yang sudah ditentukan sejak awal bisa lebih besar dibandingkan dengan suku bunga yang berlaku di pasar.

Kelebihan Suku Bunga Floating

Berbeda dengan suku bunga fixed, suku bunga floating mengikuti perubahan pasar. Berikut beberapa kelebihan dari suku bunga floating yang perlu kamu ketahui:

1. Angsuran Menurun saat Suku Bunga Acuan Turun

Salah satu kelebihan suku bunga floating adalah nilai angsuran yang bisa menurun ketika suku bunga pasar mengalami penurunan. Hal ini tidak berlaku pada KPR dengan bunga fixed.

2. Bunga Menurun saat Kondisi Ekonomi Baik

Ketika kondisi ekonomi membaik, suku bunga biasanya akan turun. Penurunan ini berpengaruh pada bunga KPR floating, yang ikut turun, sehingga cicilan menjadi lebih ringan.

Kekurangan Suku BUnga Floating

Lalu, apa saja kekurangan dari suku bunga floating? Berikut beberapa hal yang perlu diperhatikan:

1. Suku Bunga Berfluktuasi

Kekurangan utama dari suku bunga floating adalah sifatnya yang terus berubah-ubah, naik dan turun mengikuti kondisi pasar. Meskipun penurunan bunga dapat menguntungkan, kenyataannya suku bunga lebih sering mengalami kenaikan dibandingkan penurunan.

2. Angsuran Bergantung pada Pasar

Besarnya angsuran atau cicilan bulanan tidak bersifat tetap, sehingga peminjam harus siap menghadapi kemungkinan biaya yang lebih tinggi. Kondisi pasar dan ekonomi sangat memengaruhi jumlah angsuran yang harus dibayarkan.

Sebagai penutup, untuk memahami lebih lanjut, pastikan kamu juga mempelajari cara menghitung bunga KPR agar dapat merencanakan angsuran dengan lebih tepat.